2026년 세제개편안이 바꾸는 재산세·종합부동산세를
현행 · 2027년 · 2028년 이후 시나리오로 한 번에 비교합니다.
종부세는 2027년부터 강화되고, 양도세 공제는 2028년부터 거주 기준으로 전환됩니다. 그 사이 2027~2028년에는 다주택 중과를 한시 완화해 매도 창구를 열어줍니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 거주 | 12억 | 14억 |
| 1세대 1주택 비거주 | 12억 | 9억 |
| 그 외 (다주택 등) | 9억 | 4억 + (5억 × 거주주택 공시가 / 주택 공시가 합계액) |
250페이지 전문 검색 결과 — 부재 자체가 근거입니다.
| 항목 | 등장 횟수 | 의미 |
|---|---|---|
| 취득세 | 0회 | 지방세라 기재부 세제개편안 소관이 아님. 조정지역 2주택 8% / 3주택 12% 중과는 이 문서로는 아무것도 바뀌지 않습니다 |
| 공시가격 현실화 | 0회 | "현실화"는 소득세 파트의 "소득요건 현실화" 1회뿐. 공시가격 로드맵은 별도 트랙의 외생 변수 |
| 구분 | 현행 (2026) | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 적용되는 공제 | 보유공제 | 보유 · 거주 중 높은 쪽 | 거주공제만 |
| 5~10년 | 보유 20% | 보유 10% 거주 20% | 거주 20% |
| 10~15년 | 보유 40% | 보유 20% 거주 40% | 거주 40% |
| 15년 이상 | 보유 50% | 보유 25% 거주 50% | 거주 50% |
| 연령공제 | 60~65세 20% / 65~70세 30% / 70세 이상 40% — 3개 연도 모두 동일 | ||
| 공제율 합계 한도 | 80% | 80% | 80% |
| 금액 한도 | 없음 | 800만원 | 600만원 |
| 대상 | 공제 종류 | ~2027.12.31. | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|---|
| 1세대 1주택3년 보유 + 2년 거주 | 거주공제 | 연 4% / 최대 40% | 연 6% / 최대 60% | 연 8% / 최대 80% |
| 보유공제 | 연 4% / 최대 40% | 연 2% / 최대 20% | 폐지 | |
| 적용 방식 | 거주 + 보유 합산 (한도 80%) | 거주공제만 | ||
| 다주택3년 이상 보유 | 거주공제2년 이상 거주 시 | – | 연 2% / 최대 30% | 연 2% / 최대 30% |
| 보유공제 | 연 2% / 최대 30% | 연 1% / 최대 15% | 폐지 | |
| 적용 방식 | 보유공제만 | 거주 · 보유 중 높은 쪽 | 거주공제만 | |
| 공제 한도인별 · 양도 물건별 각각 | 없음 | 20억 | 10억 | |
| 양도 기간 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 현행 | 기본세율 +20%p | 기본세율 +30%p |
| 2027.1.1.~2027.12.31. | +5%p | +10%p |
| 2028.1.1.~2028.12.31. | +10%p | +15%p |
| 2029년~ | +20%p (원복) | +30%p (원복) |
| 페이지 | 항목 | 조문 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| p.60 | 과세대상 문턱 | 종부법 §7① | 1주택 14억 초과(시가 약 20억) / 그 외 9억 초과 — "13억"은 괄호 안 시가 환산치 |
| p.61 | 기본공제 | 종부법 §8① | 1주택 거주 14억 / 비거주 9억 / 그 외 4억 + (5억 × 거주주택 공시가 / 합계액) |
| p.62 | 공정시장가액비율 | 종부령 §2의4 | 제목이 "범위 조정 및 인상" — 하한만 60→70%, 상한 100%·대통령령 위임 유지 |
| p.65 | 세부담 상한 | 종부법 §10·§15 | 150% → 200%. 각주에 "직전연도 총 보유세상당액(재산세+종부세)" 정의 명시 |
| p.72 | 중과 한시완화 | 소득법 §104⑦ | 완화는 '27·'28년 두 해뿐. 개정이유 "다주택자 보유세 정상화에 따른 매도기회 부여" — 한시적 출구임이 문언상 명확 |
출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안(상세본)」 2026.8.3. 발표 / Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진 → 1. 부동산세제 합리화 (p.56~96, 총 22개 항목)
어려운 용어 없이 세 가지만 고르면 됩니다. 복잡한 입력은 아래 [자산 포트폴리오]에서 하세요.
보유세는 내가 산 값(시가)이 아니라 공시가격에서 출발합니다. 이걸 모르면 세금이 두 배로 느껴집니다.
| 시가 (시세) | 공시가격 (69%) | 종부세 대상? |
|---|
가장 많이 하는 오해 — 과세표준이 15억이면 15억 전체에 최고세율이 붙는 게 아닙니다. 계단처럼 구간마다 다른 세율이 붙고, 그걸 전부 더한 게 종부세 본세입니다.
세법이 그대로여도 공시가격 현실화율만 오르면 세금은 오릅니다. 같은 집(시가 17억)인데 현실화율만 바꾸면 이렇게 달라집니다.
| 현실화율 | 공시가격 | 종부세 문턱 | 재산세 | 종부세 | 연간 보유세 | 지금(69%) 대비 |
|---|
세로는 공시가격 합계, 가로는 주택 수와 거주 여부. 색이 진할수록 세금이 많습니다.
현행·2027년·2028년 이후는 개편안 그대로 자동 계산됩니다. 아래는 커스텀 시나리오와 세대 정보만 조정하세요.
개편안은 서로 다른 두 조문을 함께 고쳤습니다. 현행법에서는 이 둘이 같은 숫자(9억)라 문제가 없었지만, 개편안에서는 갈라집니다.
| 조문 | 정하는 것 | 1세대 1주택 | 그 외 (다주택) |
|---|---|---|---|
| §7①원문 p.60 | 누가 납세의무자인가 (문턱) | 14억 초과 | 9억 초과 |
| §8①원문 p.61 | 과세표준에서 얼마를 빼주나 (공제) | 거주 14억 / 비거주 9억 | 4억 + 5억 × 거주비중 |
공시가격은 만원 단위로 입력합니다. (예: 5억 4천만원 → 54000)
재산세 3단 분리(본세 + 지방교육세 + 도시지역분)와 종부세 재산세 중복분 역산 차감이 모두 표시됩니다.
| 구분 | 현행 (2026) | 2027년 개편안 | 2028년 이후 | 2021년 최고점 | 커스텀 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공시가격 현실화율 | 69% | 69% | 69% | 75% | 90% |
| 재산세 공정비율 | 1주택 43~45% / 그 외 60% | 1주택 43~45% / 그 외 60% | 1주택 43~45% / 그 외 60% | 일괄 60% | 60% |
| 종부세 공정비율 법정 하한만 60→70%, 상한 100% 유지 | 60% | 70% | 70% / 대상자 80% | 95% | 80% |
| 종부세 과세대상 문턱 괄호는 시가 환산(÷69%) |
1주택 12억시가 약 17억 그 외 9억시가 약 13억 |
1주택 14억시가 약 20억 그 외 9억시가 약 13억 |
1주택 14억시가 약 20억 그 외 9억시가 약 13억 |
1주택 11억시가 약 16억 그 외 6억시가 약 9억 |
1주택 14억 / 그 외 9억 |
| 종부세 기본공제 | 1주택 12억 / 다주택 9억 | 거주 14억 · 비거주 9억 다주택 4억 + 5억×거주비중 | 거주 14억 · 비거주 9억 다주택 4억 + 5억×거주비중 | 1주택 11억 / 다주택 6억 | 1주택 14억 / 다주택 9억(+5억) |
| 중과 판정 | 3주택 이상 | 3주택 이상 | 주택 수 차등 폐지 (단일) | 조정 2주택 또는 3주택 이상 | 2028년 단일 세율표 |
| 1주택 세액공제 | 연령 40% + 보유 50% 한도 80%, 금액한도 없음 | 연령 + max(보유,거주) 한도 80%, 800만원 | 연령 + 거주공제만 한도 80%, 600만원 | 연령 + 보유 (한도 80%) | 한도 80% / 600만원 |
같은 과세표준 구간을 가로로 훑으면 연도별로 세율이 어떻게 움직이는지 보입니다. 증감(%p)은 현행 2026년 같은 성격의 열과 비교한 값입니다.
| 과세표준 구간 | 일반 (다주택 등) | 9억 이하 1세대 1주택 특례 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.10% | 0.05% |
| 1억 5천만원 이하 | 6만원 + 6천만원 초과분의 0.15% | 3만원 + 6천만원 초과분의 0.10% |
| 3억원 이하 | 19만 5천원 + 1.5억 초과분의 0.25% | 12만원 + 1.5억 초과분의 0.20% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 3억 초과분의 0.40% | 42만원 + 3억 초과분의 0.35% |